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賃貸借の解除

一般的事由での解除

賃貸借の賃貸人からの解除(一方的解約・更新拒否・等を含む)は、特に居住目的の場合、正当事由を要します。
正当事由として信頼関係の喪失がありますが、信頼関係の喪失が認められるのは簡単ではなく、 明白に信頼関係破壊と認められる例としては、3ヶ月以上の家賃滞納(実務上多い)、 賃借人の近隣迷惑行為、賃借権無断譲渡・無断転貸、家屋の無断増改築、家屋・土地の用法違反、等々があります。

信頼関係の破壊

賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊したといえるかについては、賃料不払いの回数だけでなく、 不払いの額、不払いの態様、不払いに至った事情、賃借人の支払意思・支払能力、賃借人の態度などの諸事情が考慮されます。
よって、実際の滞納期間が短くても、その形態によっては、信頼関係が破壊されたとして解除が認められる場合があります。
その特段の形態の例としては、無催告解除が認められる下記の条文が参考になります。

解除・無催告解除

賃料不払等の債務不履行に基づく解除に際しては、解除前に履行の催告が必要です。
但し、例外的に無催告解除が認められる場合が、法定されています。
(民法 第542条)
1 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
 1)債務の全部の履行が不能であるとき。
 2)債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
 3)債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、 残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
 4)契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を 達成することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。
 5)前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を 達するに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。
2 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部を解除することができる。
 1)債務の一部の履行が不能であるとき。
 2)債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

特段事由での解除

賃貸人が自己使用・老朽化取壊・等の他の理由を挙げた場合、賃貸人・賃借人間の利益比較、正当性の評価比較等をします。
この際、相当額の立退料は、解除等の正当性を補完するものとして考慮されます。

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