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無断の転貸借・賃借権譲渡
転貸借
転貸借とは、賃借人が賃借対象物の一部又は全部を第三者に賃貸することです。
尚、借地上に土地賃借人が所有する建物は、賃借物ではないので、土地賃借人が第三者が賃貸しても転貸借とはなりません。
転貸借契約は、賃貸人に無関係に、賃借人・転借人間で成立します。
しかし、基本の賃貸借契約を基盤とする別途の契約であるので、原則として、転貸借には賃貸人の承諾を得ている必要があります。
承諾ない転貸借
賃貸人が承諾していない場合、賃貸人は賃貸借自体を無催告で解除でき、これにより転貸借も消滅します。
但し、賃貸人に対する背信的行為といえない特段の事由がある場合は、例外的に解除不可です。
承諾ある転貸借
賃貸人の承諾ある転貸借の場合、転借人は賃貸人に対しても直接に義務を負います。
例えば、転貸人である賃借人が賃料不払であれば、賃貸人は転借人に対し、賃料・転貸料の範囲内で直接支払を請求できます。
基本の賃貸借が満期・更新拒絶又は債務不履行解除にて消滅した場合、転貸借も消滅します。
但し、賃貸借が合意解除された場合は、例外的に、転貸借は消滅する代わりに転借人・賃借人間の直接の賃貸借に変更されます。
更に、更新拒絶で賃貸借が消滅した場合でも、事情によっては、転貸借が直接の賃貸借に変更されることがあります。
承諾ない賃借権譲渡
転貸借と同様、賃貸人の承諾ない場合、賃貸人は賃貸借を解除できます。
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