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賃料増額・減額の請求

賃料増額減額請求権

賃貸借契約期間の途中でも、当事者(賃貸人・賃借人)は一方的に賃料の増減額を請求することが認められています。
これは、契約時の事情が契約当事者の当初予見し得ない程に著しく変動し、当初契約内容のままでは社会的に 当事者間公平が損なわれるに到った場合に契約内容の変更を認めるという、 「事情変更の原則」に基づき法定された権利です。
これは強行法規であり、特約によっても排除されません(最高裁判決)。

増減後の金額

しかし、一方的に増減額請求できるものの、増減額金額は一方的には決定できず、以下の手順により確定する必要がある。
1 当事者間の協議
2 賃料増減額の調停での合意
3 調停で合意に到らない場合には訴訟手続 (調停せずには訴訟提起できない)
1・2は当事者間合意なので基準はないが、3の訴訟においては、租税等の負担の増減、土地建物価格の変動、 その他の経済事情の変動の他、近傍同種の建物の賃料相場、賃貸借契約の当事者が賃料額決定の要素とした事情、 その他諸般の事情を総合的に考慮すべきとされている(最高裁判決)。

金額確定までの支払額

賃貸人からの増額請求の場合、賃借人は相当額を支払えば足りる。
賃借人からの減額請求の場合、賃借人は賃貸人の考える相当額を支払わなければならない。
ここで、相当額とは、特段事情ない限り、従来の賃料額とされている。
尚、賃借人が勝手に、賃貸人の考える相当額を下回る賃料額しか支払わない場合には、債務の一部不履行となる。

金額確定後の精算

増減額請求から金額確定までに支払っていた金額は、金額確定後に精算対象となる。
この際、賃借人からの減額請求の場合、賃貸人は差額に利子を付けて精算することとなる。

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